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2019房地产估价师案例分析知识点:旅馆房产估价发布时间:2019-08-09

  星级酒店一般都具有多种功能,不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平,因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有:

  (1)客房。客房服务是星级酒店的主要功能,一般设有各种类型的客房,如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费,客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料,并根据客房数量求取。

  (2)商场。星级酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场,如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营,其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算,租约内根据所订租约确定,租约外可以利用市场法获取。

  (3)餐饮。星级酒店一般设有中餐厅、西餐厅,其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取,自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等,并根据座位数量求取。

  (4)商务、会议。星级酒店的商务主要包括各种服务商务,如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等,星级酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营,经营方式按小时时间段收取使用费用,不同时间段收取费用一般不同,这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。

  (5)娱乐、健身。星级酒店一般都具有各种娱乐功能,如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营,出租经营的收益可以根据租约或市场法求取,自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。

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